Kündigungsfristen

Wer seinen Mietvertrag kündigen will, muss zunächst darauf achten, dass er die Kündigungsfrist einhält. Gesetzlich gilt für Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist, wobei die Kündigung spätestens bis zum dritten Tag des ersten Monats dem Vermieter zugegangen sein muss. Fällt der Dritte auf einen Samstag, Sonntag oder auf einen Feiertag, so muss die Kündigung erst am darauffolgenden Werktag zugehen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Aus Beweisgründen sollte man das Kündigungsschreiben entweder per Einschreiben versenden oder persönlich oder durch einen Boten überbringen und sich den Empfang quittieren lassen.
Ein Zeitmietvertrag braucht am Ende nicht gekündigt werden, sondern endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
Der Vermieter kann ordentlich nur kündigen, wenn er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere bei „Eigenbedarf“ vor. Außerdem verlängert sich für die Kündigung seitens des Vermieters die Kündigungsfrist, je nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses.
Darüber hinaus können Mieter und Vermieter aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Dies kommt vor allem in Betracht, wenn sich die andere Mietvertragspartei vertragswidrig verhält, insbesondere wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät oder wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt.

Rückgabe

Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt leer zu räumen und dem Vermieter sämtliche zur Wohnung gehörende Schlüssel, also auch die während der Mietzeit nachgemachte, zu übergeben. Dabei reicht es nicht aus, die Schlüssel zum Beispiel beim Hausmeister in den Briefkasten zu werfen, es sei denn, dieses wurde ausdrücklich vereinbart.
Gibt der Mieter das Mietobjekt verspätetet oder gar nicht zurück, kann der Vermieter für die Zeit, während der ihm die Nutzung des Mietobjekts vorenthalten wird, vom Mieter Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung kann entweder der bisherigen Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Schönheitsreparaturen

Unabhängig von der Rückgabe der Mietsache ist die Frage, ob der Mieter die Wohnung renoviert übergeben muss oder ob er anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen ist. Dies hängt ausschließlich von der entsprechenden Regelung im Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag zu dieser Frage nichts ausdrücklich geregelt, so ist allein der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig.
Selbst wenn aber die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurde, bedeutet dies noch nicht zwingend, dass der Mieter daran gebunden ist. Der Bundesgerichtshof hat inzwischen in ständiger Rechtsprechung festgestellt, dass Klauseln, die so genannte „starre Fristen“ für Schönheitsreparaturen vorsehen, unwirksam sind. Sofern der Mietvertrag also etwa vorsieht, dass nach einem festen Zeitplan renoviert werden muss, also z.B. Küche und Bad nach 3 Jahren, Wohn- und Schlafzimmer nach 5 Jahren etc., ohne dass der tatsächliche Zustand der Wohnung dabei Berücksichtigung findet, finden diese Klauseln insgesamt keine Anwendung. Der Mieter ist dann überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Gleiches gilt für entsprechende Regelungen, wonach der Mieter am Ende des Mietverhältnisses je nach der Zeit, die seit der letzten Renovierung vergangen ist, einen bestimmten Anteil an den Renovierungskosten zu tragen hat, wiederum ohne Berücksichtigung des konkreten Zustandes der Wohnung. Auch diese Klauseln führen dann nicht zu einer Verpflichtung des Mieters.
Sind die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden, übergibt er die Wohnung jedoch unrenoviert, so muss der Vermieter ihn zunächst auffordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Dazu reicht es aus, wenn der Mieter selbst in der Lage ist, die Malerarbeiten fachgerecht auszuführen. Er muss keinen Maler beauftragen. Erst wenn der Mieter der Aufforderung des Vermieters nicht fristgerecht nachgekommen ist, kann der Vermieter einen Maler mit den Arbeiten beauftragen und die Kosten vom Mieter ersetzt verlangen, bzw. diese von der Mietkaution einbehalten. Außerdem kann der Vermieter vom Mieter ggf. Schadensersatz für den Mietausfall verlangen, da er während der Zeit der Renovierung die Wohnung nicht weitervermieten kann.

Abnutzung oder Schaden

Häufig entsteht am Ende des Mietverhältnisses auch Streit über die Frage, ob der Mieter für Schäden am Mietobjekt aufkommen muss, die während der Zeit des Mietverhältnisses entstanden sind. Dabei sind normale Abnutzungsspuren, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstehen, wie etwa kleine Kratzer im Parkettboden, nicht vom Mieter zu ersetzen. Lediglich wenn Schäden durch so genannte „übermäßige Abnutzung“ entstanden sind, muss der Mieter dafür aufkommen. Dies können etwa Nikotinflecken, eine zerbrochene WC-Schüssel oder größere Schäden im Parkettboden, etc. sein.
Aus Beweisgründen kann es hier wie auch hinsichtlich eventueller Schönheitsreparaturen hilfreich sein, am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses jeweils einen gemeinsamen Übergabetermin zu vereinbaren, an dem Vermieter und Mieter die Wohnung zusammen besichtigen und ein Übergabeprotokoll fertigen, in dem vorhandene Mängel genau festgehalten werden.

Kaution

Die Kaution oder Mietsicherheit darf höchstens 3 Nettomonatsmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen verzinslich angelegt werden. Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die Kaution nicht sofort zurückzahlen, sondern erst wenn feststeht, dass ihm gegenüber dem Mieter keine Ansprüche mehr zustehen. In der Regel ist über die Mietsicherheit spätestens ein halbes Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Dies entspricht schließlich auch der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (z.B. wegen unterlassener oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder wg. übermäßiger Abnutzung). Der Vermieter kann aber auch einen angemessenen Teil der Kaution für zu erwartende Nachzahlungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung einbehalten. Über die Betriebskosten muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode abrechnen. Rechnet er später ab, kann er vom Mieter keine Nachforderung mehr verlangen.